[종목분석] 제이알글로벌리츠 (with 배당률 안내)

제이알글로벌리츠 분석 (with 배당률)

오늘은 리츠 중에서도 핫한 리츠인 제이알글로벌리츠에 대해 알아보고자 합니다.
전에는 미래에셋글로벌리츠만 최고로 생각하고 있었는데, 제이알글로벌리츠도 알면 알 수록 매력이 터져나오더군요...
일단 배당수익률이 높아요.
그럼 본격적인 분석을 해보겠습니다.

제이알글로벌리츠 개요

구분	주요 내용
리츠명	(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제이알글로벌리츠)
상장일	2020년 8월7일 (코스피)
자본금	1,656억원 (주당 액면가 1,000원)
발행주식수	165,600,000주
총자산	약 9,183억원(별도) / 약 1조 8,846억원(연결) (21년.12.31 기준)
시가총액	약 9,323억원 (종가 5,690원 기준)
투자대상 1 (기초자산)	벨기에 브뤼셀 소재 오피스 (파이낸스 타워 Finance Tower Complex) (자세한 내용은 아래 참조)
투자대상 2 (기초자산)	미국 뉴욕 맨하튼 소재 오피스 (편입 완료일 22년 2월17일) (자세한 내용은 아래 참조)
결산주기 (배당기준일)	매 6개월 (매년 6월30일, 12월31일)
최근 주당 배당금	주당 190원 ((연환산)발행가 5,000원 기준 7.6%, 현재가 5,690원 기준 6.7%
기타	신용등급 A- 22년 3월기준 밸기에 건강지수: 전년 동월대비 7.68% 상승 (임대료 인상률을 이거로 결정함)

일단 배당률이 현재가 기준으로 6.7% 정도가 나왔습니다. 리츠주들 중에서 상당히 높은 금액을 배당으로 주고 있죠. 게다가 다음 배당부터는 맨해튼 소재 오피스에서 나오는 수익도 포함되게 되었습니다.

신용등급은 A-인데, 리츠 특성상 BBB ~ AA- 정도면 상당히 높은 신용등급으로 인정받습니다. A-보다 높은 리츠는 존재하지 않습니다. 즉 리츠 중에선 가장 높은 신용등급을 보여주고 있습니다.

주식 발행가가 5천원이었는데 아직 5천원대에 주가가 머물고 있음으로 매수가 가능한 시기로 보입니다.

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주요 투자자산 1: 파이낸스타워 (Finance Tower)

리츠를 투자할 때 가장 중요하게 봐야 하는 것 중 하나가 임차인이 안정적인가입니다.

벨기에 파이낸스타워와 인근 주요 유럽연합 건물 (제이알글로벌리츠)

처음엔 정부 건물을 가지고 있어서, 나중에 벨기에가 다른 건물로 이동하면 어떡하나 하는 바보 같은 걱정을 하기도 했었습니다.
그.러.나. 2034년 12월까지 중도해지가 불가능한 임대계약을 맺었습니다. 아래 표를 확인해보세요.

투자대상준공/리노베이션면적임차인임대기간임대료지급조건지급시기임대료 인상률용도입지환경

투자대상	Finance Tower Complex
준공/리노베이션	1982년 / 2008년
면적	195,973㎡ (약 59,282평) - Finance Tower : 지하 4층 / 지상 35층 - Door Building : 지하 6층 / 지상 11층 - Parking A 65.85% 구분 소유
임차인	벨기에 연방정부 산하 건물관리청 (벨기에 국가 신용도 AA) 현재 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처 입주중
임대기간	2002년 1월 ~ 2034년 12월 (중도해지 불가, 만기 12개월 전 미통지 시 1년씩 자동연장)
임대료	연 EUR 59,325,084 (약 805억원, 2021년 기준)
지급조건	임차인: 관리비, 제세공과금, 유지보수비 부담 임대인: 보험료 부담 (단, 임차인의 귀책사유 없는 대수선 비용은 임대인이 부담)
지급시기	매년 2회 (4월 1일, 10월 1일 선취)
임대료 인상률	매년 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 조정  정확하게는 -> 해당년도 임대수입 = 최초임대료 x (전년도 12월 건강지수 / 기초년도 건강지수) (가장 최근 건강지수: 전년동기대비 7.68% 상승)
용도	오피스
입지환경	지하철역(Botanique)과 전용 통로로 직접 연결되고, 버스, 트램, 기차, 항공(공항) 등의 시설과도 가까워 뛰어난 교통 접근성 보유 인근에 벨기에 연방 경찰청, 조폐국, 금융감독원, 이민국이 위치함 연방정부 주도로 자산 인근 대규모 개발 프로젝트가 진행 중 (레지덴셜 빌딩 3개, 상업시설, 주차장 확장, 대규모 광장 등)

조건이 정말 좋습니다. 벨기에 연방정부 산하 건물 하나에 빨대를 꽂고 아주 큰 수익을 내고 있는 것이 보입니다. 임대율은 2034년까지 100% 임대율이 될 것은 이미 확정이죠. 따라서 수익형 부동산에서 가장 큰 리스크인 임대에 대한 것은 제로인 상황입니다.
게다가 벨기에의 건강지수는 7.68%가 상승하였는데 이게 그대로 임대료 인상률을 따라갑니다. 이번에 무려 7.68% 인상이 되었네요.

그나저나 연 임대료가 800억원이라니... 제 기준에선 정말 상상을 초월하네요... 저런 숫자가 임대료에서 가능한 숫자던가요ㅋㅋㅋ

주요 투자자산 2: 미국 뉴욕주 맨해튼 소재 오피스 (498 Seventh Avenue)

이번에 새로 지분 49.9%로 편입한 오피스입니다.

제이알글로벌리츠 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 오피스 개요

앞으로 약 7년간 운용을 하며 수익을 낼 예정입니다.
임대율은 현재 91.4%로 거의 임대가 다 된 상황이며, 가장 큰 임차인인 미국 최대 보건의료 노동조합(SEIU)이 약 60%를 임대하고 있습니다.
임대 수익에서 가장 중요한 것은 가장 큰 임차인이 누구이냐입니다. 미국 최대 규모의 보건의료 노동조합이라는 점이 메리트가 있으며 60% 정도를 임대하고 있기 때문에, 안정성을 어느 정도 확보한 상황입니다.

그래도 리스크가 있다면 나머지 40%에 대한 것이겠죠?

그렇다면 이 부동산 주변이 과연 발전하며 임대율을 계속 유지할 수 있는 상업지역이냐를 알아봐야 합니다.

미국 유욕주 맨하튼 소재 오피스의 입지 분석

해당 오피스에 대한 입지 분석입니다.
- 뉴욕 내 'Times Square'의 남측, 'Empire State Building'의 북서 측 사이에 위치하고 있으며, 인근에 박물관과 센트럴 파크가 15분 거리에 위치하고 있음.
- 인근 건물에 미국의 대표 기업인 아마존, 구글, 페이스북, JP모간, 블랙스톤 등이 입주하고 있음.
- 서쪽 인근에 위치한 'Hudson Yards Project' 2025년 개발 완료 예정이므로 향후 인근 지역의 부동산 가치가 상승할 것으로 예상


한국인도 들어봤을 미국 뉴욕의 빌딩들이 모여있는 핵심 지역에 해당 오피스가 있습니다. 즉, 입지적인 조건은 매우 좋습니다. 마치 강남의 파이낸스빌딩의 입지처럼 말이죠.

제이알글로벌리츠의 리스크 (Risk)

좋은 얘기만 잔뜩 하고 희망만 가져가고 싶지만 우리는 투자자이기에 냉정하게 리스크도 분석해봐야 합니다.

리스크 1. 벨기에 성장률
가장 큰 수익을 내주고 있는 벨기에 연방정부 건물의 임대료 인상률은 벨기에 건강지수 상승률에 따릅니다. 그리고 그 건강지수는 벨기에의 경제성장률에 따라 움직이는 경향이 있습니다.
따라서 이번 러시아 우크라이나 전쟁 때문에 벨기에의 경제성장률이 낮아진다면 임대료가 늘지 않거나 최악의 경우 낮아질 확률도 존재합니다. (코로나 같은 극단적인 상황이 아니면 마이너스는 안되긴 함)

벨기에 연간 실질 GDP 성장률 추이

연간 성장률은 코로나 같은 위기가 아니곤 대부분 플러스를 유지했으나, 세계 경제가 침체될 경우 1%대 이하의 성장률을 보이게 될 수도 있습니다.

리스크 2. 미국 뉴욕 맨해튼 오피스의 공실률
해당 오피스가 현재 91%로 거의 임대가 끝났지만, 그래도 미국의 경기침체로 인해서 공실률이 늘어날 가능성도 있습니다. 현재 스테그플레이션 우려가 점점 증가하고 있기 때문에 충분히 가능한 일입니다.

미국 연도별 공실 및 임대료 추이

공실률은 코로나 직후 상승하기 시작했습니다. 그러다 최근 들어 그 기울기가 살짝 감소하는 것을 보여주고 있습니다. 물론 인플레이션에 따라 임대료도 꾸준히 상승하여 공실에서 나오는 손해가 메워지고 있긴 했습니다.


리스크 3. 금리인상
금리인상에 따라 기존 대출이 만기되어 갱신할 때 최근 가파르게 상승중인 대출금리가 적용되게 되어있습니다. 제이알글로발리츠의 경우 금리가 1% 오르면 배당률이 1.5%P 정도가 감소할 것으로 보고 있습니다...
금리인상시 임대료를 올려 임차인에게 부담을 전가해야 리스크가 해소되는데 제이알글로벌리츠는 금리인상이 반영되기 어려운 임대료 인상률을 구조를 가지고 있습니다.

관련기사: https://www.hankyung.com/finance/article/2022051693521

Reference

1. 제이알글로벌리츠 22년 1분기 IR자료
https://www.jrglobalreit.com/lib/download.php?file_name=%EC%A0%9C%EC%9D%B4%EC%95%8C%EA%B8%80%EB%A1%9C%EB%B2%8C%EB%A6%AC%EC%B8%A0+IR_2022.1Q_Homepage_220406.pdf&save_file=a_20220406153559.pdf&meta=free

2. 제이알글로벌리츠 홈페이지
https://www.jrglobalreit.com/main/main.php#

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