왜 부동산 리츠인가? 인플레이션, 고금리 수혜주

부동산리츠, 인플레이션 금리인상 수혜, 투자방법 소개

 

왜 부동산 리츠인가

최근에 금리 인상세가 심상치 않습니다. 초저금리 시대에서 초고금리 시대로 단기간에 이동하고 있죠...
이는 인플레이션 때문인데, 문제는 원자재 전쟁과 물류대란이 지속되는 환경이기 때문에 금리를 올려도 인플레이션은 장기화될 것이라는 예측이 상당히 많습니다. 워런 버핏도 지금 고층으로 보이는 증시에서도 공격적인 투자를 이어가는 것을 보고 워런 버핏도 인플레이션 장기화에 배팅했다고 해석하더라고요.

1. 부동산은 인플레이션에 따른 가격 변동이 그대로 반영된다.

 

서울 아파트 매매가격 vs M1, M2 통화량 by 기부왕머니

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보시다시피 정책에 따른 등락 차이가 있다고 하더라도 부동산의 가치는 결국 통화량을 그대로 따라가게 됩니다.
즉, 인플레이션 방어가 된다는 뜻이겠죠.
금리인상으로 시장의 통화량을 줄어들어서 부동산 가격 자체는 꺾일 수 있습니다(이 부분은 여러 전문가들 사이에서도 의견이 갈리는 부분이긴 합니다.)
그러나 리츠에 대한 투자가 그럼에도 좋은 이유는 아래의 이유입니다.

2. 부동산 리츠는 인플레이션과 금리인상 수혜

인플레이션과 금리인상은 임대료 인상에 즉각적인 영향을 주게 됩니다. 보이지 않는 손처럼 아주 당연한 시장 경제에 의한 것이죠. 금리인상으로 건물의 대출금 부담이 늘어나면 당연히 임대료를 올리게 됩니다. 상품으로 치면 원가 상승으로 인한 판매가 인상인 것이죠. 사실 해당 건물이 대출금 부담이 없더라도, 간접적으로도 그 영향을 받아 임대료가 상승하게 됩니다. (보통 리츠들은 장기계약이라 고정금리 계약으로 이루어지기에 금리인상에도 당장 이자부담은 증가하지 않습니다)

시드니의 오페라하우스 리츠가 있다고 예를 들어보겠습니다.

시드니 오페라하우스 건물

자 200억 중에 100억이 대출이죠. 아래는 건물주의 입장입니다.

대출금리	연간 대출 금액	연 임대료	마진
3%	3억	10억	7억
6%	6억	20억	14억

단순히 대출 금리가 2배로 올랐다고 칩시다. 그럼 좀 과장을 보태서 연 임대로도 2배로 올렸다 치면,
마진은 훨씬 높아집니다.
(대부분의 기업이 가격 인상을 했을 때 주가가 오르는 것도 이와 같은 이치입니다. 마진율은 똑같아도 마진은 더 커지기 때문이죠)

즉, 리츠는 인플레이션으로 인한 원가 상승분을 임대료에 그대로 반영하여 오히려 마진이 증가하는 효과를 누리게 됩니다.

(22.05.12 추가)
게다가 리츠들은 고정금리로 금리가 쌀 때 계약을 하기 때문에, 금리가 상승할 때 이자비용이 바로 증가하지 않습니다. 따라서 금리인상으로 모든 자산이 요동칠 때 리츠는 안정적이라는 말입니다.

물론 위 예시처럼 아주 단순하지만은 않겠지만, 금리인상에서 오히려 돈을 더 벌 수 있는, 적어도 손해는 절대 보지 않는 몇 안 되는 수혜주인 것은 확실합니다.

제 말에 허점이 있다고요?
네, 전문적으로 들어가면 그럴 수 있지만, 주식 격언에는 그런 말이 있습니다.

"모든 것은 주가가 말해준다"

그래서 최근에 미친 듯이 주목받으며 상승을 이어가는 종목들이 있습니다.

1. 제이알글로벌리츠
2. 미래에셋글로벌리츠
3. SK리츠

등이 이에 해당합니다.
이 종목들에 대한 정보는 아래 링크에 정리해놨습니다.
참고로 이 리츠에 대한 투자는 주식이기 때문에 주가 변동 + 고배당(임대수익금의 일부분을 배당으로 받음)이 투자 포인트입니다.

부동산리츠 투자방법

부동산 리츠 투자방법에는 크게 두 가지가 있습니다.

1. 직접적으로 건물 지분을 소유하는 방법
2. 리츠 주식을 사서 임대수익을 배당금으로 받는 방법

1번. 건물 지분 소유

카사 부동산 건물 지분투자 플랫폼

대표적으로 카사라는 플랫폼을 이용할 수 있습니다. 비슷한 어플로는 '소유'라는 부동산 투자 어플이 곧 출시될 예정입니다.
이에 대한 글도 다음에 다뤄보겠습니다.

2번. 리츠 주식투자

리츠 주식 투자는 주식투자에 익숙해져 있는 우리 모두에게 훨씬 간편하고 안전한 투자입니다. 안전한 이유는 상장되어있기 때문에 금융감독원의 관리감독하에 정확한 재무자료를 매 분기 제출해야 하기 때문이죠. 그리고 매매가 훨씬 자유롭죠.

따라서 저는 리츠 주식투자 방법을 훨씬 추천합니다.

방법은 간단합니다. 증권사 앱에서 "리츠"라고 검색해보세요. 다양한 리츠 주들이 등장합니다.
여기서 원하는 종목을 매수/매도하면 됩니다.

예시 종목: 미래에셋글로벌리츠

미래에셋글로벌리츠 주가

백문이 불여일견... 그냥 주가 먼저 보여드릴걸 그랬나요?
"모든 것은 주가가 말해준다."
자, 차트를 보니 이제 진짜 관심이 가시나요?
미래에셋글로벌리츠는 미국의 Fedex와 아마존 물류센터 임대사업을 하는 주식입니다.

참고로 가장 핵심 정보는 한국리츠협회(KAREIT) 홈페이지를 참조하세요.
https://kareit.or.kr/invest/page4_2.php

한국리츠협회

그럼 본격적으로 리츠 종목분석을 꼼꼼히 해보겠습니다.

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부동산 리츠, 배당 비교분석 (제이알글로벌리츠, 미래에셋글로벌리츠, 데이터센터 리츠)

부동산 리츠, 배당 비교분석 (제이알글로벌리츠, 미래에셋글로벌리츠,  데이터센터 리츠)

그럼 모두 부자 되세요!!!!