[입지분석] 아파트 살 때 실패하지 않는 4가지 조건 (ft. 빠숑 김학렬 대표)

부읽남과 빠숑 김학렬 대표의 아파트 살 때 실패하지 않는 4가지 조건

 

부읽남님의 4월4일자 게스트 빠숑 김학렬 (스마트튜브 부동산조사연구소 대표) 대표님께서 말씀하시는 것을 정리하고 요약했습니다.

 

저는 지금 부동산을 살지 말지는 모르겠지만 입지분석에 대해선 언제든 공부해놓으면 좋으니 공부해봤습니다.

 

Intro

부읽남: 지금 사는게 어떤가요?

빠숑: 무주택자는 언제든 사라 라고 말씀드리고 있다.

매매하고자 하면 내가 팔고자 할 때 가격이 올라가 있을지 생각을 해봐야 한다. 10년을 거주할 목적이면 10년 뒤에 가격을 생각해보자.

하락장이 오더라도 좋은 것을 사라.

 

 

가장 중요한 것은 '수요'

그 아파트에 거주하거나 소유하고자 하는 수요를 봐야한다.

 

수요를 측정하는 방법은 그 아파트에 사는 사람들, 살고자 하는 사람들이 왜 사는가를 봐야한다. (Key Buy Factor)

 

 

입지의 4가지

1. 일자리

(일자리와 교통을 함께 생각해야 함) 역시 일자리 가까운 것이 최고다. 혹은 일자리가 앞으로 더 많이 생길 곳이 가장 좋은 호재다. 

그런데 지방은 이미 대부분 일자리 근처에 살고있는 경우가 많으므로 일자리나 교통이 Major한 요소가 되지 않는다. 따라서 교육환경이 중요하고 상권은 크게 형성되어 있는 곳에서 프리미엄이 형성된다.

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2. 교통편의성

서울이 아닌 경기도는 교통편의성이 더 중심이 된다. 직장까지 보통 대중교통을 이용해 출퇴근하기 때문이다. 일자리 다음 호재가 교통 편의성이다.

 

3. 생활편의성

아파트만 보지 말자. 아파트 기준으로는 4인 가구가 제일 많다. 4인가구는 30평대 아파트를 제일 선호하므로 30평대 기준으로 봐보자. 가족을 아빠(직장인) 엄마(주부) 자식 둘 이라고 해보자.

직장인: 강남까지 출퇴근 할 수 있는, 환승하지 않고 한번에 갈 수 있는 것이 제일 베스트.

 

애들 학교 보내고 나선 주변 카페나 식당에서 모임을 할 수 있어야 한다. 그러나 술집은 여자아이, 초등학생을 생각해서 좋지 않다. 가장 심플한 것은 복합쇼핑몰(신세계, 스타필드 등)이 하나 있으면 주변 상권이 같이 발달하여 상권 프리미엄이 생긴다.

 

어떤 복합쇼핑몰 주변이 좋은가 모르겠으면, 심플하게 매출이 잘 나오는 쇼핑몰 주변에 아파트를 보자. 시세가 하락할 확률이 제로에 가깝다라고 한다.

 

그리고 이에 더불어 환경쾌적성이 잘 갖춰져 있는지도 중요하다. 주변에 없으면 단지 내에 녹지공간, 수공간을 다 만들어 놓는다. 심지어 작은 산도 만들어 놓기도 한다. (ex. 반포자이)

 

 

4. 교육환경

애들 교육환경. 여자, 초등학생들에 위해가 되는 환경이 있으면 안됨. 초품아가 좋은 이유. 심지어 여자아이는 중학교까지 가까워야 함.

고등학교는 좋은 대학을 많이 갈 수 있어야 함. 서울대를 얼마나 보내냐로 프리미엄이 결정되고, 학원가가 잘 형성되어 있는 곳이어야 함.

지방은 교육환경이 가장 중요한 요소중 하나이다.

 

이런 4가지가 베스트인 곳을 보면 역시 최고는 강남 반포이다.

 

물론 동네마다 다르다. 대치동을 선호하는 사람은 학원가 하나로 선호하는 곳이다. 서울은 그래서 동네마다 케바케가 있지만 경기도는 보통 교통편의성이 중요하다.

 

 

(추가) 신축 > 구축

당연한 이야기지만 입지는 크게 변동이 없다고 하면, 신축에 대한 선호가 커지면서 신축 여부가 점점 더 중요해주고 있다. 그리고 2010년 이후 아파트가 지하주차장이나 커뮤니티 시설 등 환경이 좋아서 이 때 이후의 아파트에 살았다고 하면 다 새아파트를 선호하게 된다. 그래서 입지가 살짝 떨어져도 새아파트는 비싸다. 따라서 새아파트 호재가 있는 곳이 시세가 많이 오르게 되어있다.

 

 

돈이 제한되어 있다면? 우선순위는?

지금 당장 조건이 다 완성되어있지 않은 도시의 초기에 들어가는 것이 제일 중요하다. 신도시에 첫 마을은 피를 주더라도 무조건 싸다.

 

 

"마지막으로, 트래이딩 마인드로 사지말고, 실거주 10년을 한다고 생각하고 수요를 생각해서 매수를 해야한다."