2022년, 새 정부 달라지는 부동산 정책, 시장의 전환이 온다. (f. 미래에셋증권 허혁재 부동산수석컨설턴트)

2022년, 새 정부 달라지는 부동산 정책, 시장의 전환이 온다. (f. 미래에셋증권 허혁재 부동산 수석컨설턴트)

삼프로 영상 정리
https://youtu.be/RKkCyzKjNW8

 

M2 통화량

부동산의 가격은 결국 M2 통화량에 수렴하며 우상향 하는 Cycle이 있다. 그러나 지금 가격을 보면 통화량만이 절대적인 요소가 아니고 정책에 따라 Cycle이 나온다.

공급량

서울 기준으로 올해 입주물량이 2만 호, 내년에 2만호, 24년이 1만 호로 매우 적다. 이는 분양가 상한제 때문에 분양 착공을 건설사에서 다 연기했기 때문이라고 한다. 더 좋은 조건으로 하기 위해서. 그래서 25년도 이후로 다 연기됐다. 그래서 공급으로 시장을 안정시키긴 어려운 상황이다. 따라서 보유세 유지와 양도세 완화로 기존의 다주택자의 매물이 많이 나오게 하는 방법밖에 없다.

LTV

LTV 완화하면 1 주택자가 아닌 무주택자, 생애최초자가 집을 살 때, 70~80% LTV를 해주겠다는 것이다. DSR이라는 안전장치가 있는 것도 포인트이다(?). 그러나 더 중요한 것은 금리가 너무 올라서 LTV를 완화해도 무리하게 집을 살 수는 없다. 참고로 부동산 같은 경우는 떨어지면 오랜 기간 떨어지는 것을 주의해야 한다.

임대주택사업자

세제혜택을 부활시켜주겠다고 하고, 60m2 이하는 혜택을 주겠다고 하는데 위험한 정책이다. 이러면 60m2이하에 6억 이하 주택은 씨가 마를 것이기 때문이다. 임대차3법은 임차인을 보호하는 효과가 있다. 그런데 임대차3법을 건드리면 주택임대 사업자를 늘리겠다는 것이 되어 주택 가격이 상승하게 된다.

재개발 재건축

경우는 수도권에서, 이를 통해 공급을 늘릴 수밖에 없다. 분양가 상한제를 완화하는 것은 바람직하다. 청약시장이 난리나는 것은 분양가격이 낮아 로또라는 것이다. 그런데 분양가상한제를 풀어주면 가격이 올라가는 과정에서 미계약이 뜨고, 미분양이 뜨며 결국 가격조정이 된다. 최근 송도에서 분양가상한제를 안 한 것들에서 그런 현상이 보였다.
재건축은 안전진단 끝나고부터 아파트 입주까지 10년이다.
2006년부터 2013년도까지 재건축 아파트 가격 사례를 보면, 재건축 아파트는 더 많이 떨어지고 더 많이 올라간다. 올해 하고 내년은 서울 아파트 시장은 재건축이 이끌 것이다.
제일 중요한 것은 재건축 초과이익 환수제. 이거를 유지해야 한다고 생각한다. 재건축 추진할 때 10억이었다가 입주할 때 30억이 됐다 하면 20억이 오른 것이고, 일반 아파트는 10억에서 20억이 됐다 하면, 재건축이 10억이 더 오른 것이 된다. 여기서 사업비 빼서 7억이라 하자. 재건축 초과이익 환수제는 1억이 넘어가면 50%에 대해 엔빵 해서 환수하는 것이다. 그런데 중간 25억에 산 사람은 7억의 50%인 3.5억을 뱉어내며 손해 보는 것이다. 따라서 초과이익환수제를 풀어주면 너도나도 아무 때나 재건축에 더 달려들어 결국 더 오르게 된다.

핵심 요약

서울 수도권 가격은 올해까진 올라갈 것으로 본다. 내년부턴 하락 전환이 가능한데, 이에 대한 조건은 다음과 같다.

1. 초과이익환수제 완화 금지
2. 보유세 완화 2년 정도 더 묶어두고,
3. 양도세 중과는 유예하고.
4. 임대주택사업자 부활하면 안 되고.

내 생각 및 기타 의견

=> 이 분의 시각은 분양가 상한제로 인해 24년까진 공급이 적을 수밖에 없으니, 다주택자들의 주택 매물을 시장에 나오게 하는 것이 공급을 늘릴 수 있는 방법이라고 보는 것이다. 그렇게 되면 시장은 차차 안정을 찾아갈 것이고, 아니면 가격이 다시 오르게 된다는 것이다. 윤석열 정부가 들어서고 5월부터 앞으로 부동산 정책이 실제로 어떻게 실현되는지 살펴보면서 예측을 해야 할 것이다.
또 다른 의견으로는 다주택자들이 양도세 완화하면 증여를 계속해서 막상 시장에 많은 매물이 나올까 하는 것도 있었다. 일리 있는 말인데, 그 비율이 얼마나 될지는 통계자료가 있으면 좋겠다.

이상 허혁재 부동산 수석컨설턴트 님의 의견이었습니다.

글을 읽고 영상 보시는 모두 잘 참고하셔서, 내 집 마련하시고, 성공적인 자산관리를 할 수 있기를 바랍니다.

감사합니다.